티스토리 뷰
목차
공공과 민간이 함께 참여하는 리츠(REITs·부동산투자회사)가 공공주택사업자로 선정될 수 없다는 법제처의 판단이 나왔습니다.
국토교통부가 추진해 온 공공주택 리츠 모델 구상에 제동이 걸린 셈인데요. 이번 결정은 단순히 행정 해석에 그치지 않고, 향후 공공주택 정책 방향에도 큰 영향을 미칠 수 있다는 점에서 주목됩니다.
법제처는 “부동산투자회사는 공공주택사업자로 지정할 수 없다”라고 밝혔습니다. 공공주택 특별법의 문언과 법령 체계에 비춰 타당하다는 해석인데요. 이로써 국토부가 검토하던 공공주택 리츠 모델은 당분간 진척되기 어려운 상황이 됐습니다.
공공주택사업자 범위와 리츠의 한계
국토부는 이번에 법제처에 “공공 지분이 50%를 넘는 리츠도 공공주택사업자가 될 수 있느냐”라는 질의를 보냈습니다.
현재 공공주택사업자는 국가, 지자체, 한국토지주택공사(LH), 그리고 이들 기관이 50% 이상 지분을 가진 법인으로만 제한되어 있죠. 문제는 여기서 ‘법인’ 범위에 리츠가 포함될 수 있느냐는 것이었습니다.
하지만 법제처의 답은 명확했습니다. 리츠는 공공주택사업자로 보기는 어렵다는 해석이 내려진 겁니다. 이유는 분명했어요. 공공주택사업자가 설립하는 법인은 특정 사업을 위해 만들어졌다가 사업 종료 후 청산되는 특수목적법인(SPC)인데, 리츠는 구조와 성격이 다르다는 겁니다. 입법 취지 자체가 맞지 않는다는 설명이었죠.
특히 법제처는 **“현재 법령상 허용되는 도심 공공주택 복합사업에서의 리츠 시행은 별도의 규정”**이라며, 이번 해석과는 무관하다고 강조했습니다. 즉, 특정한 사업 영역에서는 리츠가 가능하지만, 일반적인 공공주택사업자로 지정하는 것은 불가능하다는 선을 분명히 그은 것입니다.
국토부가 추진한 계획과 좌절된 구상
국토부가 리츠 활용을 검토했던 배경에는 정책적 목표가 있었습니다. 바로 공공 재정 부담을 줄이고, 동시에 개발이익을 사회와 공유한다는 기조였는데요. 민간 자본을 끌어와 공공주택을 공급하면서 지출은 최소화하고, 발생한 수익은 국민과 함께 나누는 구조를 구상했던 겁니다.
현 정부도 ‘개발이익 공유’를 꾸준히 강조해왔습니다. 대통령 또한 공공택지 개발 이익을 민간 기업이 독식하는 것에 대해 강하게 반대해 왔던 만큼, 국토부의 리츠 모델은 정책 방향과도 맞닿아 있었죠. 그러나 법제처의 이번 해석으로 인해 그 구상은 상당 부분 제동이 걸리게 됐습니다.
남겨진 과제와 향후 전망
국토부 관계자는 “주택 개발로 발생하는 수익을 국민과 나누는 구조가 계획돼 있었다”며, “리츠가 사업자 범위에 포함될 수 있는지 확인하려던 것이었다”라고 설명했습니다. 이번 결과가 아쉽지만, 앞으로 대안을 찾기 위한 내부 검토가 이어질 전망입니다.
남은 과제는 명확합니다. 민간 자본을 활용하면서도 공공성을 확보할 수 있는 제도적 장치가 필요하다는 점이죠. 제도가 현행 법령과 맞지 않는다면, 향후 입법 논의를 통해 새로운 길을 모색할 수밖에 없습니다. 이번 해석은 단순한 제동이 아니라, 제도 개선 필요성을 드러낸 계기로도 볼 수 있겠습니다.
공공주택 정책의 시사점
결국 이번 법제처 해석은 리츠 참여 여부를 넘어, 공공주택 정책의 근본적인 틀을 다시 고민하게 하는 신호탄이 됐습니다. 지금까지는 ‘재정 부담 완화’와 ‘개발이익 공유’라는 두 가지 목표를 동시에 달성할 수 있을 것이라는 기대가 있었지만, 현실은 그리 단순하지 않다는 게 드러난 거죠.
공공주택은 단순한 건설 프로젝트가 아닙니다. 국민 주거 안정과 직결되는 핵심 과제이기 때문에, 민간의 참여를 어디까지 허용하면서도 공공성을 유지할지가 가장 중요한 과제로 떠올랐습니다. 이번 사례는 그 한계와 가능성을 동시에 보여준 중요한 전환점으로 남게 될 것 같습니다.
입법 보완으로 충분히 길을 열 수 있지 않을까?
그렇다면 어떻게 해야 할까요? 방법은 간단합니다.
국회와 정부가 공공주택특별법을 개정하여 “공공이 50% 이상 지분을 가진 리츠도 공공주택사업자로 본다”는 조항을 넣으면 되지 않을까? 혹은 도심 공공주택 복합사업처럼 특정 사업을 대상으로 별도 법안을 마련하는 방식도 가능합니다.
결국 문제는 법적 근거의 부재이지, 제도의 본질적 불가능이 아닌 셈입니다. 따라서 ‘제동’이라는 표현보다는 ‘보완 과제’라는 표현이 더 적절합니다.
물론 법 개정만으로 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
민간 자본이 들어오면 수익성만을 좇을 가능성이 있고, 공공성이 약화될 수 있다는 우려가 있기 때문이죠.
그렇기에 입법 과정에서는 몇 가지 장치가 반드시 필요합니다. 예를 들어, 임대 의무 기간을 두어 공공성을 유지하거나, 분양가 상한제를 통해 무분별한 시세 차익을 막는 방법이 있습니다. 또한 개발이익이 국민에게 환원되도록 배당 구조를 설계하는 것도 중요합니다. 이런 안전장치만 잘 설계된다면, 공공성과 민간 참여라는 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있을 것으로 생각됩니다.
현 정부의 정책 취지에 공감하며 좋은 정책으로 재탄생 되기를 기대합니다.